A családi ház építésére felvett hitelnél több szempontot és feltételt is figyelembe kell venni, ezért nem mindegy, melyik bankot választjuk.
Fel kell viszont készülni rá, hogy a folyamat nem mindig stresszmentes, és jóval több papírmunkával jár. Míg egy lakásvásárlás finanszírozása többnyire viszonylag egyszerűbb, addig egy ház építésére felvett hitel már jóval összetettebb folyamat. A hitelből való építkezésnek megvannak a saját szabályai, és olyan pontjai, ahol a folyamat könnyen elakad.
Éppen ezért fontos tudni, hogyan működik ez a finanszírozási forma, mit figyel a bank, és miért nem elég önmagában az, hogy a hitelt „jóváhagyták".
A ház építésére felvett hitel más, mint a lakásvásárlásra felvett hitel
Amikor valaki lakást vagy kész házat vásárol, a bank a legtöbb esetben egy összegben folyósítja a hitelt. Építkezésnél viszont más a helyzet. A bank nem egyszerre utalja az egész összeget, hanem több részletben, szakaszosan – úgynevezett tranzsokban (tranžové čerpanie).
Ennek egyszerű oka van. A ház az építkezés elején még nem áll, vagy csak kezdeti állapotban van, ezért a bank nem folyósíthatja az egész hitelt – azt akár bármi másra is el lehetne költeni (nyaralás, szerencsejáték, új autó stb.). Emellett a bank azt is figyeli, hogy az építkezés során mennyit növekedett az ingatlan értéke, és ennek fejében kapjuk a következő tranzsokat, hogy legyen mögötte kellő ingatlanfedezet is.
Mit figyel a bank az építkezés hitelezésénél?
Ha építkezni szeretnél hitelből, már a megfelelő telek kiválasztása is fontos. A bank figyeli, hogy a telek valóban építkezésre alkalmas-e, rendezett-e a megközelítése (van-e hozzá vezető út), és nincs-e valamilyen jogi vagy műszaki akadálya annak, hogy ott ház épüljön.
Ami a telek utáni papírozást illeti, szükségünk lesz egy házépítési projektre (építésztől), jogerős építkezési engedélyre (rozhodnutie o stavebnom zámere). Hiába van meg az elképzelés, a tervrajz és a költségvetés – a hitel merítése több hivatalos dokumentumhoz van kötve. (Erről részletesebben a cikk második részében.)
Mekkora hitelt kaphatok építkezésre Szlovákiában?
Építkezésnél a bank főleg azt vizsgálja, mennyit fog érni a ház, ha elkészül (ún. budúca hodnota – jövőbeli érték). Ezt az értéket egy ingatlanértékbecslő (znalec) állapítja meg a tervdokumentáció (projekt), a költségvetés, a kivitelezés típusa, az ingatlan elhelyezkedése stb. alapján. A bank ebből számolja ki, mekkora hitelt kaphatunk, ami az esetek többségében ennek a jövőbeli értéknek a 80%-át teszi ki. Természetesen a hitel nagyságához a keresetünknek is elegendőnek kell lennie.
Kaphatok-e 100%-os hitelt építkezésre?
Ahogy a vásárlásnál sem, úgy az építkezésnél se számoljunk azzal, hogy a bank finanszírozza az építkezés teljes összegét. Mindenképp számoljunk legalább 20%-os önrésszel. Az építkezés kezdeti fázisát (vagy a telek vásárlását) saját pénzből kell finanszíroznunk – a bank a befektetett pénzünket mindig visszamenőleg refundálja (tranzsok). Tehát már emiatt is szükség van valamennyi saját tőkére.
Ha mégis több pénzre lenne szükségünk, mint amennyit a bank nyújt és rendelkezünk másik ingatlannal – pl. lakás vagy ház – akkor annak beterhelésével ez megoldható. Ebben az esetben jelzáloghitel kerül a második ingatlanra is. Sokszor ez a folyamat bonyolultabb, de megoldható, részletekért keress bátran.
Ha nincs egyéb terhelhető ingatlan és a család sem tud kisegíteni, akkor már csak a személyi kölcsön segíthet – de ez a legdrágább megoldás.
Milyen típusú házak építésére kaphatok hitelt Szlovákiában?
Ha hitelből szeretnénk építkezni, sokat számít, hogy téglaházról vagy szerelt házról (montovaný dom) van szó.
Egy hagyományos, falazott háznál az építkezés jól elkülöníthető szakaszokra bontható:
- alap
- koszorú
- tető
- belső munkálatok
- külső munkálatok
Ez illeszkedik legjobban a bankok szakaszos finanszírozási rendszeréhez. A szerelt házaknál más a helyzet. A kivitelezési költségek nagyobb részét a kivitelező már előre kéri, mivel maga az építkezési folyamat nagyon gyors (gyakorlatilag 2–3 hét alatt elkészül a ház), és a fenti lépések nagy része egyszerre történik.
Ez elsőre apróságnak tűnhet, de valójában komolyan befolyásolhatja, melyik bank megfelelő az ilyen speciális házak finanszírozására. Több bank nem is hajlandó speciális szerkezetű ház építését finanszírozni.
Hogyan törlesztünk az építkezés alatt?
Az építkezésre felvett hitel törlesztése abban különbözik más – pl. lakásvásárlásra felvett – hiteltől, hogy amíg nincs kimerítve a teljes hitelkeret, és csak a tranzsok egy részét kaptuk meg, addig csak a már felvett tranzsok után fizetünk kamatot. A havi fizetés tehát ilyenkor jóval alacsonyabb, de a hitel nincs törlesztve.
Példa: Ha 150 000 eurós hitelt kapsz a banktól, de eddig csak 50 000 eurót folyósítottak, akkor csak az 50 000 euró utáni kamatot kell fizetned (ez pl. 3%-os kamatnál ~130 euró/hó). Miután az egész 150 000 eurót felvetted, csak azután kezded fizetni a hitel teljes törlesztőrészletét (esetünkben kb. 600 euró).
A bankok általában 18–24 hónapot adnak a teljes hitel merítésére, azzal számolva, hogy az építkezés ennyi idő alatt be is fejeződik.
A cikk folytatását és gyakorlati részét itt tudod olvasni.