A világon minden fejlődik, ezért érvénybe lépett a Polgári törvénykönyv által szabályozott bérleti szerződés mellett a rövidtávra kötött lakásbérleti szerződés is (Zmluva o krátkodobom nájme bytu). A rendszerváltás óta ez volt az első jelentősebb változtatás a bérleti szerződések terén, amire már nagy szükség volt.
Az új törvény (Zákon o krátkodobom nájme bytu) kedvezőbb a tulajdonos számára, mint a (régi) Polgári törvénykönyvben szereplő bérleti törvény. Persze minden szentnek maga felé hajlik a keze, az állam bizonyos feltételhez kötötte azt, hogy hogyan érvényesítheti a tulajdonos az új előnyeit.
Ahogy korábbi cikkemben ígértem, részletesen kifejtem mit takar a rövidtávra kötött lakásbérleti szerződés, amely a mai napig nem túl ismert és elterjedt.
A nagy recessziót (2008-as válság) követő fellendülés idején hiánycikké váltak az albérletek, mert a tulajdonosok nem akarták bérbe adni lakásaikat. Az akkori bérleti szerződésekre vonatkozó törvények a bérlőnek kedveztek, amivel sokan vissza is éltek. Erre a helyzetre a 2014. május 1-jén érvénybe lépő rövidtávra kötött lakásbérleti szerződésekről szóló törvény lett volna a megoldás. De mit is érdemes tudni róla?
A rövidtávra kötött lakásbérleti szerződés követelményei
A rövidtávra kötött lakásbérleti szerződésnek írott formája kell, hogy legyen, és a szerződésben fel kell tüntetni, hogy az új törvény alapján lett megkötve. Amennyiben csak szóbeli megállapodás van a bérletről, a Polgári törvénykönyvben kell elolvasnunk a ránk vonatkozó szabályokat, mert ebben az esetben az érvényes ránk.
A rövidtávra kötött lakásbérleti szerződéseket kizárólag határozott időre lehet megkötni, maximálisan 2 évre, amelyet csak kétszer lehet legfeljebb ugyanennyi időre meghosszabbítani. Nem nehéz kiszámolni, ez összesen 6 évet jelent.
A rövidtávra kötött lakásbérleti szerződésben megfogalmazott kaució
Végre a törvénykönyv is ismeri a biztosíték (kaucia – peňažná zábezpeka) fogalmát és definiálja is azt. Bármilyen meglepő, eddig az ingatlan bérbeadásról szóló törvény nem ismerte ezt a mindennapos fogalmat. A biztosíték maximális mértéke háromhavi bérletnek megfelelő összeg lehet, energiaköltségekkel együtt. A törvény kimondja azt is, hogy milyen esetekben lehet felhasználni. Amennyiben meríteni kellett ebből a keretből, akkor a bérlőnek egy hónapon belül pótolnia kell a felhasznált pénzforrásokat. A bérleti szerződés megszűnése után a tulajdonosnak 1 hónapon belül vissza kell adnia a fennmaradó biztosítékot.
A bérlő köteles kitakarítva és használható állapotban visszaadni a lakást. Amennyiben nem takarított ki vagy tönkre tett valamit, a tulajdonos felhasználhat a biztosítékból a takarítás és a javítás költségeire.
A rövidtávra kötött lakásbérleti szerződés felmondási feltételei
A felmondási idő eddig maximum 3 hónap lehetett, a rövidtávra kötött lakásbérleti szerződés esetében ez az idő lerövidülhet akár 1 hónapra. Amennyiben a szerződés megsértése miatt mondják fel, a határidő lehet 15 nap is. A régi bérleti szerződésekkel ellentétben, a felmondási idő nem a kézbesítéstől számított következő hónap első napjától, hanem a kézbesítés utáni nappal kezdődik. Ugye nem mindegy, hogy a például december 7-én kézbesített felmondásunk csak január 1-jén, vagy már december 8-án lép életbe?
Nagyon fontos megjegyezni, hogy a felmondást magánszemélyeknél mindig a bérlő bejelentett lakhelyére, vállalatoknál pedig a vállalat székhelyére kell küldeni. Levelünket a bérlő személyi igazolványába beírt lakcímre vagy a cégjegyzékben található (obchodný register) székhelyre küldjük.
Amennyiben a tulajdonos magánjellegű indok (neki vagy családtagjának van szüksége a lakásra) miatt mondja fel a szerződést, nem kell más lakhatást biztosítania a bérlő számára. Vannak esetek, mikor a tulajdonosnak bírósághoz kell fordulni, mert a bérlő nem hajlandó elhagyni a lakást. Ebben az esetben annyi a változás, hogy hiába fellebbez a bérlő, a bírósági tárgyalás ideje alatt már nem maradhat a lakásban.
Adóhivatalban való regisztrálás tulajdonosként lakásbérleti szerződés előtt
A törvényalkotók egy csavart is vittek a rövidtávra kötött lakásbérletről szóló törvénybe. Ahhoz hogy érvényesíteni tudjuk tulajdonosként jogainkat, regisztrálnunk kell az adóhivatalban, még a bérleti szerződés megkötése előtt. A regisztráció csak formalitás, hiszen az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem a törvény életbelépése előtt is adófizetési kötelességet vont maga után.
Remélem, sikerült megismertetnem Önnel a bérleti szerződések egy új fajtáját, és hasznos információkkal szolgáltam a törvénnyel kapcsolatban. Sok sikert kívánok bérlőihez. Ha bármilyen kérdése lenne a témával kapcsolatban, felteheti az elérhetőség menügombra kattintva, vagy forduljon közvetlenül irodánkhoz: www.awreal.sk
Mazács Ádám
A-W REAL