Építkezés menete hitelből Szlovákiában

Vannak azonban bankok, ahol kérvényezni lehet még az építkezés megkezdése előtt, ha már rendelkezünk a telekkel. Ebben az esetben a következőkre lesz szükségünk:

• telekről készült értékbecslés
• projektdokumentáció
• jogerős építkezési engedély

Ezek alapján néhány bank jóvá tudja hagyni a hitelt, amelyet szintén tranzsokban kapunk meg. Ebben az esetben számolni kell azzal, hogy több és értelemszerűen kisebb tranzsokat kapunk – ezért ha ilyen korai finanszírozást választunk, a saját tőke megléte még fontosabb. Ilyen finanszírozást azonban csak 3 bank tud nyújtani a piacon, és ez mindig sokkal körülményesebb, mint amikor saját erőből fel tudjuk húzni a falakat.

Hitel kérvényezésének folyamata építkezésre

A legideálisabb, ha önerőből tudjuk megvenni a telket, és legalább a ház alapjait és falait felhúzni minimálisan egy méteres magasságig. Innentől kezdve a finanszírozás viszonylag egyszerűbb – amennyiben jó bankot választunk erre a célra.

Példa: Vegyük alapul, hogy telken szeretnénk építkezni, amelyre 150 000 eurót hagyott jóvá a bank, és saját forrásból sikerült a telek megvásárlása mellett elvégezni az alapokat, és a falakat felhúzni legalább egy méteres magasságig.

• 0. lépés (saját forrás): Telek megvásárlása + falak felhúzása legalább egy méteres magasságig.

• 1. tranzs – 60 000 euró: a bank látja, hogy épül a ház, cca. a képen látható érték a telekkel 80.000 eurót ér, így küld 60.000 eurót a bank - ebből tudjuk folytatni az építkezést, pl. a maradék falak, koszorú és a tető elkészítésével:

• 2. tranzs – 45 000 euró: A bank látja, hogy a ház tető alá került, és újabb összeget utal. Ebből tudjuk finanszírozni a következő szakaszt: ajtók, ablakok, belső munkák, szigetelés stb.

• 3–4–5. tranzs – összesen 30 000 euró: Újabb utalást szintén akkor kapunk a banktól, ha igazolni tudjuk az ajtók, ablakok és szigetelés befejezését.

• Utolsó tranzs – 15 000 euró: A bankok általában a “holodom” állapothoz vagy a kolaudációhoz (kolaudácia) kötik az utolsó tranzsot. Ez általában a hitel utolsó 10%-a.

Hitel folyósítása Szlovákiában építkezésre

A bank az építkezésre szánt hitelt több részletben utalja ki. Az első folyósítás után a tulajdonos felhasználja a pénzt az építkezés első szakaszára, majd a bank ellenőrzi, mi készült el, és csak ezután engedi tovább a következő összeget.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy minden további szakaszt fényképekkel kell igazolni. A bank látni akarja, hogy az ingatlan értéke ténylegesen nőtt a kiutalt hitellel, és a pénz nem luxuskirándulásra, új autóra vagy másra lett elköltve.

A legtöbb banknál elegendő a fotódokumentáció, máshol részletesebb munkakimutatásra is szükség lehet. Ezért is sokkal fontosabb a megfelelő bank kiválasztása építkezésnél, mint egy kész lakás megvásárlásánál. 

Mennyi saját pénzre van szükségem építkezéshez?

Sokan azt hiszik – és ez egy gyakori tévhit –, hogy a ház felépítéséhez elég lesz a banki hitel. Ahogy fent is írtuk, a bank a jövőbeli értéknek csak a 80%-át finanszírozza, tehát minimum 20%-os önrész mindenképp szükséges.

Saját forrásra szükség van az építkezés elkezdéséhez is, mert előfordulhat, hogy bizonyos munkákat előbb ki kell fizetni, mint ahogy a bank a következő részletet folyósítaná, vagy valami drágább lett, mint ahogy terveztük.

Ha az építkezés során valami hirtelen jóval drágább lett – ami nem ritka –, vagy nincs miből tovább finanszírozni a következő szakaszt, az egész projekt megakadhat. Ez azért nagy probléma, mert a bank számára 2 éven belül el kell készülnie a háznak.

Szakmai tanácsom szerint érdemes az építkezés teljes költségének legalább 20–30%-ával rendelkezni, hogy a kivitelezéssel ne legyen gond az anyagiak miatt.

Melyik a legjobb bank építkezésre?

Sokan nem tudják, de van bank, amelyik nem is nyújt hitelt építkezésre. Sőt, akad olyan is, amelynek szigorú feltételei mellett úgy érezhetjük, mintha inkább egy rendőr állna mellettünk, partner helyett az amúgy sem egyszerű építkezés folyamán.

Szívesen adnék egy tuti tippet a legjobb bankra, de erre nincs általános válasz. Mindig az adott esettől függ és több szempontot is figyelembe kell venni: mennyi saját forrásod van, milyen típusú házat építesz, milyen a bevételed, stb. Ha úgy érzed, jól jönne szakmai segítség, és szeretnél biztosra menni, keress minket bizalommal!

Mire figyeljünk, ha hitelből építünk? 

1. Legyen pénzügyi tartalékunk. A papíron megtervezett költségvetés egy dolog, a valóság sokszor jóval magasabb összeget igényel. Az anyagárak, a munkadíjak és a menet közbeni változtatások gyorsan megdobják a költségeket. A teljes költségvetés 20–30%-os önrész nélkül nem ajánlott elkezdeni az építkezést.
2. Fontos a megfelelő bank kiválasztása. Van bank, amelyik nem is ad hitelt építkezésre, van, amelyiknél minimum 6 részletben kapod meg a hitelt, és van, amelyiknél két részletben megúszod. Hidd el, ilyenkor nem szabad, hogy csak a kamat legyen a döntő szempont.
3. A telek és a dokumentáció kulcskérdés. Fontos, hogy a telek alkalmas legyen építkezésre. Mielőtt elkezdenénk, szükségünk van egy jó projektre (építésztől)  is – számoljunk a fellépő költségekkel (3–5 000 euró). A telek + projekt alapján kapjuk meg az építési engedélyt.
4. Jogerős építési engedély. Gyakori hiba, hogy az építési engedély még nem jogerős. Addig a bank legtöbbször nem hagyja jóvá a hitelt. Fontos az is, hogy fel legyen tüntetve a pontos határidő, ameddig az építkezést be kell fejezni.
5. Nem elég, hogy a hitelt jóváhagyták. A jóváhagyás még nem jelenti azt, hogy az egész építkezés gond nélkül végigmegy.

Gyakorlati checklist építkezés előtt:

Telek és jogi alapok

• tulajdoni lap
• kataszteri ellenőrzés
• településrendezési terv
• telek besorolásának ellenőrzése
• szükség esetén kivonat a termőföldalapból

Projekt és engedélyek

• projektterv / projektová dokumentácia
• tételes költségvetés / položkový rozpočet
• építési engedély / rozhodnutie o stavebnom zámere
• az építési engedély jogerőssége / právoplatnosť
• határidő az építési engedélyen ameddig az építkezést be kell fejezni

Bankhoz / hitelhez

• tulajdoni lap
• értékbecslés a telekre
• később értékbecslés a rozostavaná stavba állapotára is
• geometriai terv
• geometriai terv bejegyzése a kataszterbe (szükség esetén)
• szükség esetén a félkész ház kataszteri bejegyzése
• zálogszerződések beadása a kataszterbe
• szükség esetén energetikai bizonylat / energetický certifikát

További tranzsok folyósításához

• fotódokumentáció
• elvégzett munkák listája
• új értékbecslés, ha a bank vagy a helyzet indokolja