Lakásitel: fizessem le gyorsabban a hitelem, vagy fektessem be az erre szánt pénzt?

Megnéztük, mit mondanak a számok.

Egy következő gyakori kérdés, amellyel találkozom a napi munkám során, hogy érdemes-e évente egy-egy nagyobb összeggel csökkenteni a hitelünket, vagy inkább fektessük be a pénzünket, s majd 5-10 év múlva egy nagyobb összeget fizessük-e ki a hitelből?

Lakásitel: fizessem le gyorsabban a hitelem, vagy fektessem be az erre szánt pénzt?

Megnéztem hát közelebbről, mit mond a matek: mindkét lehetőség pozítív és negatív oldalát is vázolom az alábbi cikkben. Mielőtt azonban mélyebb számolásokba bocsájtkoznék, minden marketinges ajánlása ellenére előre lelövöm a poént. Összefoglalva egy mondatban:

Ha a befektetésed magasabb kamatot képes generálni, mint a lakáshitel-kamatod, akkor egyértelműen a befektetés a jó választás. Egy későbbi nagyobb törlesztőrészlet ilyenkor sokkal kifizetődőbb a hiteled lefizetésénél. Ha azonban a lakáshiteled kamatja magasabb, mint amit a befektetéseiden elérnél, akkor érdemes előtörleszteni a hiteled.

 

Tény, hogy az ország történelme során még sosem voltak ilyen alacsonyak a hitelkamatok. Ennél fogva kifejezetten egyszerű olyan befektetéseket találni, amelyek túlszárnyalják a lakáshitelkamatokat.

Átlagos lakáshitelkamatok alakulása 2014 óta Szlovákiában:

p1.png

Nézzük meg azért a matekot

 

A példa erejéig képzeljük el, hogy 100 ezer eurós hitelt vettünk fel, 1%-os kamat mellett 30 évre. Így a törlesztésünk 321 euró, és ha rendben fizetjük a hitelünket, akkor 5 év után a számlaegyenlegünk 85.344 euró lesz, ennyivel tartoznánk még a banknak.

p2.pngNem szeretnénk azonban 30 éven át törleszteni, így elhatározzuk, hogy évente 5 ezer eurót félreteszünk, s vagy előtörlesztjük (megj.: évente egyszer, az aláírás évfordulóján, ingyen előtörleszthetünk a hitelünkből), vagy ezt a pénzt befektetjük 7 százalékos hozamot adó, biztonságos befektetési alapokba.

 

1. eset: évente 5 ezer eurós előtörlesztés:

 

Nézzük meg, hogy nézne ki a hitelegyenlegünk évenkénti 5 ezer eurós előtörlesztésnél 5 év után:

p3.png

p14.png

A 60. hónap végén és 60 x 321 euró havi törlesztés + 5 x 5000 euró előtörlesztés után (összesen 19.298 + 25.000 = 44.298 euró befizetés) 59.837 euróval tartozunk még a banknak.

 

2. eset: évente 5 ezer eurós befektetés,
majd az 5. évben egy egyszeri előtörlesztés:

 

Ha a hitelünket 5 éven át változatlanul törlesztenénk, és közben az 5000 eurót inkább biztonságos részvényalapokban kamatoztnánk, akkor a következőképp nézne ki a 60. hónap végén az adósságunk. Amit fontos megnézni, hogy mekkora összeget halmozunk fel a befektetésben. A 25.000 eurónk a 7% kamaton 30.004 euróra duzzadt. Így ha ezt a 60. hónapban befizetjuk akkor 85.344 – 30.004 euró után 55.340 euró tartozásunk marad a bank felé!p5.pngA 60. hónap végén és 60 x 321 euró havi törlesztés + 5 x 5000 euró befektetés után (osszesen 19.298 + 25.000 = 44.298 euró befizetés) 55.340 euróval tartozunk a banknak. Tehát ugyanakkora összeget fizettünk be összesen, mint az első esetben, azonban 4.500 euróval alacsonyabb lett a végeredmény.  Pontosan ennyit, tehát 4.500 eurót hozott a konyhára, hogy befektettük a pénzünk a hitel előtörlesztése helyett.

Lefordítva: ez kicsivel több, mint a teljes egy éves törlesztésunk – öt év alatt nem is rossz ekkora megtakarítás.

p6.pngHa nem is lenne ennyire számottevő a különbség (hiszen a befektetéseknek is meg vannak a maguk turbulenciái), hadd soroljak fel még pár hasznos előnyt, amiért a befektetés kedvezőbb:

 

  1. Ha a pénzből már egyszer előtörlesztettük a hitelt, akkor már nehezen szerezzük vissza. Számtalan eset történhe meg, mikor rájövünk: mégis szükségünk van a megtakarításunkra. Ha a pénzünk a befektetésben áll, akkor sokkal hozzáférhetőbb (likvidebb), mint mikor (képletesen szólva) a ház falaiba építjük bele. Bármikor hozzáférhető más célra (a gyerek bejelenti, hogy az USA-ban szeretne tanulni), de ugyanúgy bármikor dönthetünk úgy, hogy mégis inkább lefizetjük a hitelünk. Az első jó indokunk tehát, hogy a befektetés több mozgásteret biztosít számunkra.
  2. Az elmulasztott lehetőség ára (ún. opportunity cost): az előtörlesztett pénzzel már nem rendelkezünk, nem tud kamatot generálni, nem tudunk egy kínálkozó lehetőséggel (egyéb ingatlanvásárlás, vállakozás indítás, stb.) élni. Sosem tudhatjuk, mit hoz a jövő.

  3. A törlesztés és a hitel az évek során inflálódik. Lehet most soknak tűnik a 300 eurós törlesztés, de tíz év múlva nagy eséllyel a fizetésünk és a lakás értéke is sokkal magasabb lesz. Minek sietni tehát a törlesztéssel?

  4. Ha az ingatlant pár év után tervezzük eladni, akkor az előtörlesztett pénzt úgyis visszakapjuk. Miért ne kamatozzon inkább máshol?

Fontos észben tartani, hogy a hiteled nagysága nem befolyásolja a lakásod értékét! Ha kisebb, vagy nagyobb a hiteled a házon, az attól még pont ugyanannyit fog érni, ugyanakkora összegre becsüli fel a becslő. Tehát ugyanakkora összegért is tudod majd eladni.


Ezzel persze nem azt mondjuk, hogy ne szabadulj meg korábban a hiteledtől – főleg ha az adott ingatlanban szeretnéd leélni az életed. Viszont nem kell feltétlenül elsietni, pláne ilyen kedvező pénzügyi helyzetben mint a mostani. Hagyd, hogy kicsit kamatozzon a pénzed, és ne te fizesd a banknak a kamatokat.

 

Ha 10 ezer eurós hiteled van 1 százalékos kamaton, akkor az évente 100 eurónyi kamatkiadást jelent számodra (10.000 x 1%).
Ha 10 ezer euród van befektetve 7 százalék kamatozással, akkor az évente 700 eurónyi kamatbevételt jelent számodra.  (10.000 x 7%). 

Lefordítva: ha lefizetsz 10 ezer euró hitelt, akkor igazán csak 100 eurót spóroltál meg, de 700 eurótól estél el, amit a befektetésed hozhatna a konyhára évente. Hagyd, hogy a pénz dolgozzon rád!

 

Az ideális megoldás – kombináljuk a két oldalról a legjobbat:

  • A hitel oldalon próbáljuk meg megnézni, nem tudjuk-e a hitelünket refinanszírozni, és csökkenteni a kamatot.
  • A befektetés oldalon pedig maximalizáljuk a hasznot, természetesen biztonságos megoldások keretei között. Ha banki spórolós számlán kamatoztatjuk a pénzünk 0,1 százalékos kamattal, akkor természetesen nem működhet a fent leírt dolog. Ezért fektesd be a pénzed olyan helyen, ahol legalább 3 százalék kamatot érsz el! Ebben persze tudunk segíteni.

 

Pár információ és tanács végezetül:

  • Ha magasabb kamatozású hiteleid is vannak (hitelkártya, folyószámla-hitel, drága személyi kölcsön), akkor azokat mindenképp fizesd ki a lehető legkorábban, vagy csomagold át olcsó lakáshitelbe.
  • Egy dolog a matek, és egy dolog a lelki nyugalom. Ha úgy érzed, hogy magas a hiteled, ettől pedig ideges vagy, ám ha lefizetnéd egy részét, attól jobban éreznéd magad, akkor tedd azt! A lakás a legtöbb ember számára a legdrágább dolog, amit életében megvesz, teljesen normális, ha ezt hatalmas stresszként éled át. De amint már úgy érzed, nem okoz ez túl nagy nyomást rád, próbálj meg hosszútávon gondolkodni és fektess be, hogy később előtörleszthess egy nagyobb (vagy a teljes) összeget.

Ezt feltétlenül olvasd el!

Lakáshitel: fizessem le gyorsabban a hitelem? Lakáshitel: fizessem le gyorsabban a hitelem?

Ezek még érdekelhetik

  • Lakáshitel: milyen fixációt válasszak?

  • Alapfogalmak: Hitelek refinanszírozása

  • Eljött az alkalmas idő a „refinanc“-ra?

  • Ne is álmodj többről, mint két szoba! - kiszámoltuk, mekkora lakásra kapsz hitelt júliustól

  • Mi lesz a lakáshitel kamatokkal? - Bankinfó 2019/ IQ

  • Karácsony - vigyázzunk a költekezéssel!