Ebben a részben megpróbálkozom érthető módon elmagyarázni a földtörvényeink által előírt szabályozási rendszert.
Az első írásom témája a mezőgazdasági földek tulajdonjogának megszerzése volt, folytatásként megismerkedünk a mezőgazdasági földek bérlésével kapcsolatos előírásokkal.
A mezőgazdasági földek bérlésével kapcsolatos szabályok a Polgári törvénykönyvben és az 504/2003 –as a mezőgazdasági földek, mezőgazdasági vállalatok és erdők bérléséről szóló törvényben vannak lefektetve. Mivel előző írásomhoz hasonlóan szintén egy bő tartalmú kérdéskörrel állunk szemben, igyekeztem kiragadni és megfogalmazni a legfontosabb tudnivalókat.
Mi tekinthető mezőgazdasági földnek?
Az 504/2003 – as törvény alapján mezőgazdasági földnek tekinthető a termőföld („orná pôda“), komlóültetvény („chmeľnica“), szőlőültetvény („vinica“), gyümölcsös („ovocný sad“), kert („záhrada“), állandó gyepterület – legelő („trvalý trávny porast“), a kataszteri nyilvántartásban vezetett beépített terület („zastavaná plocha“), ha mezőgazdasági célra használjuk vagy a mezőgazdasági célra használt épület alatt található, valamint az előző sorokktól különböző terület, ha mezőgazdasági célra használjuk.
Bérleti szerződés tartama, hossza
Az átláthatóság kedvéért a szabályokat pontokba szedtem:
- Az 504/2003 – as törvény alapján a bérleti szerződés időtartama legkevesebb 5 év lehet.
- Bérleti szerződést köthetünk határozatlan időre („na neurčitý čas“), ebben az esetben a felmondási idő 5 év (tehát ha a szerződést 2019 – ben mondjuk fel, 2024 – ben végződik. A felmondást írásban kell megfogalmaznunk).
- Ha határozott időre kötünk bérleti szerződést, időtartama maximum 15 év lehet. Határozott időre kötött szerződés esetén a törvény megfogalmaz pár kivételt, példaként megemlíthetjük faiskola telepítését, mely során az időtartam 30 évre hosszabbodik.
A mezőgazdasági földek tulajdonváltásáról és az érvényes bérleti szerződésről elterjedtek különböző tévhitek. Az új tulajdonos ugyanis a bérleti szerződésben az előző helyébe lép, vagyis a bérleti szerződés tulajdonosváltás esetén automatikusan nem szűnik meg. A valós életben ez nehézségeket okoz. Ha gazdaként megveszem a művelésre alkalmas területet, amelyre érvényes bérleti szerződés vonatkozik, gazdálkodni rajta csak az érvényes bérleti szerződés lezárása után tudok majd.
Mit csináljunk, ha földtulajdonosként megtudjuk, hogy a földünket érvényes bérleti szerződés nélkül használja valaki?
Ebben az esetben felszólítást kell küldenünk a használónak, 2 lehetőséget kínálva:
- bérleti szerződést köthet velünk,
- földünk használatát fejezze be.
Ha nem köt velünk bérleti szerződést vagy ha a földhasználat befejezésére szólítjuk fel, 30 nappal a termés betakarítása után (vagy az év végéig, ha nem termesztett rajta semmit) köteles visszaadnia földünket.
Mit csináljunk, ha mezőgazdászok vagyunk, és a mezőgazdasági föld tulajdonsosa nem írja alá a felkínált bérleti szerződést?
Ebben az esetben ha bebizonyítjuk, hogy a bérleti szerződés tervezetét eljuttattuk a tulajdonosnak, aki az eljuttatás utáni 2 hónapban nem szólított fel minket a föld használatának a befejezésére, vagy nem utasította el a szerződéstervezetet, és erről a lehetőségről őt felvilágosítottuk, akkor bérleti viszony jön létre közöttünk, mégpedig határozatlan időtartamra. Természetesen ez akkor érvényes, ha a tulajdonos mással már a tervezet elküldése és megkapása előtt nem kötött szerződést.
Fontos megjegyezni a bérleti szerződésekkel kapcsolatosan a való életben egy nehezen kivitelezhető szabályt, amely lényege, hogy ha a földünk tulajdonjogát résztulajdonosok birtokolják, a szerződést a föld résztulajdonosainak 2/3 –os többségével kell megkötnünk, nem pedig külön minden egyes résztulajdonossal. Viszont ha belegondolunk a szlovákiai földek tulajdonjogi helyzetére (mely során egy kis földterületnek is lehet akár több száz résztulajdonosa), ez a szabály a gyakorlatban szinte kivitelezhetetlen.
Vége a bérleti szerződések automatikus meghosszabodásának
Talán az eredeti törvény legvitatottabb része a bérleti szerződések automatikus meghosszabodása volt, mely szerint ha a tulajdonos egy évvel a szerződés lejárta előtt nem szólította fel a föld bérlőjét a föld visszaadására, a bérleti szerződés automatikusan meghosszabbodott.
2018 – ban viszont változás történt az 504/2003 – as törvény ezen szakaszában. Az automatikus meghosszabbodás megszűnt, helyébe az eddigi bérlő a bérleti szerződésre való elsőbbségi joga került. Ez abban az esetben lehetséges, ha a bérlő teljesítette a bérleti szerződésben támasztott feltételeket. Kivételt képez ez alól, ha a bérleti szerződés végeztével a tulajdonos vagy az ő közeli rokona szeretne a földön gazdálkodni, vagy ha bérleti szerződés megszűnésekor tulajdonosváltás történik. Ezekben az esetekben a bérleti szerződés és 30 nappal a termés betakarítása után az eddigi bérlő köteles visszaadni a mezőgazdasági földet annak tulajdonosának.
Ha a törvény lényegét átültetjük a való életbe, a törvényalkotókat valószínűleg őseink régi mondása vezérelte, vagyis, hogy a kecske is jól lakjon, de a káposzta is megmaradjon. A nagy kiterjedésű földeken gazdálkodó vállalatok, nagygazdák tehát elvesztették a lehetőséget a bérleti szerződés automatikus meghosszabodására, így megnyílt az esély a kisebbek számára is gazdaságuk bővítésére. Viszont a törvény adta lehetőségek nagyon szűkek, mivel ha az előző bérlő rendszeresen teljesítette a bérleti szerződésben támasztott feltételeket, az elsőbbségi jog alapján vele kell megkötni az új bérleti szerződést. A kisgazda pedig hoppon marad.
Zárszó
Az 504/2003 – as törvény lassan 15 éve van érvényben, mely során a mezőgazdaságban rengeteg változás történt. Törvényalkotóink az utóbbi 5 évben 7 (hét!) darab törvényváltozással igyekeztek modernizálni és változtatni a törvény adta lehetőségeken, elég kevés sikerrel. A mezőgazdasági földek bérlésével kapcsolatosan tehát leszögezhetjük, hogy a jogszabályok nehézkes, ellentmondással teli, sokszor egy jogász számára is nehezen olvasható és értelmezhető szabályokat tartalmaznak, így tanácsként a gazdáknak azt ajánlanám, hogy a mindennapi életben odafigyeléssel és előretekintéssel foglalkozzanak a földjeikkel kapcsolatos bérleti szerződésekkel.
Írásom végeztével eljutottunk cikksorozatunk III. részéhez, amely a mezőgazdasági földek Achilles - inát, a pótföldek kérdését fogja boncolgatni.
- A hozzászóláshoz be kell jelentkezni