Az alábbi ábrán láthatjuk, hogy az eddigi korlátozásokkal sikerült már kimutathatóan megfékezni a lakásárak növekedését, azonban a Nemzeti Bank szeretné még biztonságosabb szintre terelni a
lakásárakat (az ingatlanár-lufi megfékezése), illetve minden áron fékezni az eladósodottság ütemét.
Az igaz, hogy a lakásárak kissé csökkentek, ez azonban nem érvényes a nagyvárosokra. A kisebb községekben, falvakban az egységárak megtorpantak, azonban a nagyobb városok mint Pozsony, Kassa még mindig növekvő trendet mutatnak.
Mielőtt rátérnénk a konkrét szigorításokra, amelyek legkésőbb július 1-ével lépnek lépnek érvénybe minden banknál egységesen, érdekességként egy újabb adatot is megnézhetünk az alábbi ábrán. Szlovákiában ma több mint 74.000 lakás van épülőfélben - olyanok, amelyek legkésőbb 2 éven belül kolaudálva lesznek. A rendszerváltás óta még sosemvolt ennyi lakás épülőfélben Szlovákiában. Az ingatlanfejlesztő tehát még mindig nagy kedvvel építenek újabb és újabb ingatlanokat.
Miért szigorít a Nemzeti Bank? Természetesen most a lakásvásárlóknak nem tetszik, hogy a Nemzeti bank újabb és újabb akadályokat görget a hitelfelvételük újtába. Azonban lehet a mostani szigor segít a jövőben több ezer embert megmenteni a fizetésképtelenségtől. Gyakori tévhit, hogy a kamatok már örökké ilyen alacsonyan maradnak, és az olcsó hitelek kora örökké tartani fog.
Az fenti ábrán láthatjuk az Európai Nemzeti Bank alapkamatjának növekedési ütemtervét a következő években. 2019 második félévétől lassan 0.25% - ról 2023-ig egészen 1.5% ig készül a EKB az alapkamatot növelni. Ha ehhez hozzászámolunk egy egészéges 2%-os inflációt, már újra a 4%- hoz közeli banki kamatokkal találjuk szembe magunkat 2-3 éven belül. Miért veszélyes ez? Ez azt jelenti, hogy aki most 400 eurós lakáshitelt fizet, pár éven belül könnyedén 600 eurót fog törleszteni.
Az alábbi szigorítások még nem teljesen hivatalosak, azonban a bankok és a pénzügyi szféra már tényként beszél róluk február óta.
Régi-új szigorítás:
A bevételünkből 20%-ot kell a bankoknak biztonsági tartalékként leszámolniuk, a létminimumunk levonása után. Tehát ha 800 eurót keresünk, és már van egy 100 eurós hitelunk, akkor a bank a következőképpen számolja a fennmaradó szabad bevételünk.
Eddig: 800 eur - 200 euró létminimum - 100 euró eddigi hiteltörlesztés = 500 euró. Ebből a bank leszámolt 15% tartalékot = 425 euró lehet a maximális törlesztőrészletünk.
Mostantól: 800 eur - 200 euró létminimum - !20% levonás rögtön a létminimum után! = 600 - 20% = 480 euró - 100 euró törlesztés = 380 euró lehet a maximális törlesztőrészletünk.
Legjelentősebb változás avagy szigorítás 1.
10 emberből legfeljebb 2 ember kaphat 80 vagy több százalékot a vásárolt lakás értékéből. A többiek legfelejebb 79%-ot kaphatnak a bankoktól és 21%-ot saját zsebből kell majd előteremteniük. Legérzékenyebben ezt talán a nagyvárosokat érinti majd. Hisz nem sok ember lesz képes előteremteni egy 130-150.000 eurós ingatlan 20%-át saját zsebből. Hogy érezzük a szigorítás keménységét, eddig 10 emberből 8-an kaphattak 80% vagy több pénzt a bankuktól.
Legjelentősebb változás avagy szigorítás 2.
DTI - debt to income. Ezt a csodafegyvert a csehektől másolta a Nemzeti Bank. Mit is jelent ez a mutató? Kifejezi, hogy az éves bevételünk hányszorosát vehetjuk fel hitelként. Ha pl. a DTI ráta 8 lesz, ahogy arról a belső körökben a leginkább suttognak, az azt jelenti, hogy az éves keresetünk maximum nyolcszorosát kapjuk meg hitel formájában szlovákiai hitelintézményektől összesen. Ha tehát az éves keresetünk 10 ezer euró, akkor legfeljebb 80 ezer eurónyi hitelre számíthatunk a bankoktól. Ha már rendelkezünk egy 20 ezer eurós autóhitellel pl. akkor már csak 60 ezer eurót kaphatunk. Tehát ez egy teljes hitelkeretmutató lesz, amely nem csak a lakáshitelekre vonatkozik majd. Miért gond ez az
átlagembernek? - az eddigi korlátok lehetővé tették, hogy különböző kiskapukkal, illetve más hiteltermékekkel kiegészítsük a lakásvásárláshoz szükséges összeget, ha nem volt saját tőkénk. A DTI bevezetése ezt lehetetlenné teszi a jövőben. A gyermekes családok is nehezebben jutnak hitelhez. A Nemzeti Bank méginkább szeretné védeni
családosokat, így megnöveli az egy gyermekre számolt létminimumot minimum 120 euróra/gyermek.
Ma még könnyen megtörténik, hogy 1000 eurós keresettel akár 130.000 eurónyi hitelt is felvehettünk. Csak hogy itt is érezzük a nagy külonbséget, a DTI 8 bevezetése után ez a hitelkeret maximum 96.000 euró lesz.
Pánikra semmi ok...
Július után a hitelfelvétel minden bizonnyal sokkal nehezebb lesz mint eddig. Azonban (ha még emlékszünk) két évvel ezelőtt is hatalmas pánik kisérte az új szigorítások bevezetését, és mégis találtak az emberek kiutakat, megoldásokat. Ha pedig tényleg sikerülne a Szlovák Nemzeti Banknak minden kiskaput befoltoznia, akkor pedig nem marad más, mint a lakásárak csökkenése.
A piaci farkastörvények nem eresztenek: ha a kereslet megcsappan, ám ahogy azt láthattuk a kínálat
hatalmas (74.000 új lakás!), akkor az árak egyszerűen elindulnak lefelé. Én magam is kíváncsi vagyok mit hoz a második félév. Én a lakásárak csökkenésére tippelek, és mivel az alacsonyabb keresetűek nehezen fognak nagyvárosi lakásokhoz jutni hitel útján, ezáltal a lakbérek növekedését várom a nagyvárosokban.
- A hozzászóláshoz be kell jelentkezni